Alles rund um die Immobilienertragssteuer
Seit 1. April 2012 unterliegen Gewinne aus der VerĂ€uĂerung privater Immobilien immer der sogenannten Immobilienertragssteuer (= Immo-ESt). Die Besteuerung erfolgt nicht ĂŒber den regulĂ€ren Einkommensteuertarif, sondern mit einem Sondersteuersatz. Dieser betrĂ€gt 30% (bis 31.12.2015 noch 25%).
FĂŒr Zwecke der Immo-ESt sind unter dem Begriff âGrundstĂŒckâ Grund und Boden samt GebĂ€ude, Eigentumswohnungen und grundstĂŒcksgleiche Rechte wie z.B. Baurechte zu verstehen.
AnlĂ€sslich der EinfĂŒhrung der Immo-ESt wurden Ăbergangsregelungen fĂŒr Liegenschaften vorgesehen, fĂŒr die die Spekulationsfrist in diesem Zeitpunkt bereits abgelaufen war und deren Verkauf daher steuerfrei gewesen wĂ€re. Bestimmte Steuerbefreiungen, wie z.B. die Hauptwohnsitzbefreiung und Herstellerbefreiung sind auch fĂŒr die Immo-ESt vorgesehen.
Ermittlung des VerĂ€uĂerungsgewinns
Der VerĂ€uĂerungsgewinn, der dem 30%igen Sondersteuersatz zu unterwerfen ist, ergibt sich als Differenz zwischen VerĂ€uĂerungserlös und Anschaffungskosten. Als VerĂ€uĂerungserlös ist der vereinnahmte Kaufpreis anzusetzen. Bei der Ermittlung der Anschaffungskosten ist zu unterscheiden zwischen:
1. âNeugrundstĂŒckenâ
(Abzug der â gegebenenfalls adaptierten – tatsĂ€chlichen Anschaffungskosten)
2. âAltgrundstĂŒckenâ
(Abzug eines pauschalen Wertes fĂŒr die Anschaffungskosten wahlweise zulĂ€ssig)
FĂŒr die Einordnung Alt- NeugrundstĂŒck kommt es darauf an, ob das verĂ€uĂerte GrundstĂŒck am 31. MĂ€rz 2012 steuerverfangen war (das heiĂt, der 10jĂ€hrige Spekulationszeitraum gemÀà Rechtslage vor der Neuregelung am 31.MĂ€rz 2012 war noch nicht abgelaufen) oder nicht.
ad a) âNeugrundstĂŒckeâ â immer âRegel-EinkĂŒnfteermittlungâÂ
Damit sind GrundstĂŒcke gemeint, die nach dem 31. MĂ€rz 2002 angeschafft worden sind (daher steuerverfangen am 31. MĂ€rz 2012, da noch keine 10 Jahre) oder erst nach dem Inkrafttreten der Neuregelung am 1.4.2012 angeschafft wurden.
Eine Adaptierung der Anschaffungskosten durch den Ansatz von Herstellungsaufwand (z.B. Kosten fĂŒr Anbau, Zubau, Aufstockung) und Instandsetzungsaufwand (z.B. Kosten fĂŒr den Austausch wesentlicher GebĂ€udeteile) ist zulĂ€ssig. Derartige Aufwendungen vermindern daher den VerĂ€uĂerungsgewinn ĂŒber den Weg der erhöhten Anschaffungskosten. Instandhaltungsaufwendungen wie laufende Reparaturen (zB Kosten fĂŒr Ausmalen, Boden abschleifen usw.) können nicht abgezogen werden.
Der sich ergebende VerĂ€uĂerungsgewinn ist noch um die Kosten fĂŒr die Mitteilung an das Finanzamt und fĂŒr die Selbstberechnung der Einkommensteuer fĂŒr private ImmobilienverkĂ€ufe zu kĂŒrzen und dann mit dem Steuersatz von 30% (25% bis Ende 2015) zu versteuern. Der Abzug weiterer Werbungskosten (z.B. Kosten fĂŒr Inserate, Gutachten, MaklergebĂŒhren) ist nicht zulĂ€ssig (der so genannte Inflationsabschlag der bei der Ermittlung der EinkĂŒnfte u.U. zusĂ€tzlich geltend gemacht werden konnte wurde per Ende 2015 abgeschafft).
Hauptwohnsitzbefreiung
VerĂ€uĂerungen von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden bis 1000mÂČ, fallen nicht unter die Steuerpflicht, wenn sie dem VerkĂ€ufer durchgehend
âą ab der Anschaffung oder Herstellung (hier gilt der Zeitpunkt der Fertigstellung) und fĂŒr mindestens 2 Jahre (1.Tatbestand) oder
âą fĂŒr mindestens 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor der VerĂ€uĂerung (2.Tatbestand)
als Hauptwohnsitz gedient haben und jeweils der Hauptwohnsitz aufgegeben wurde. Beim verĂ€uĂerten GebĂ€ude muss es sich um ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung handeln. Ein Eigenheim ist ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, eine Eigentumswohnung eine Wohnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes. Zumindest 2/3 der GesamtnutzflĂ€che mĂŒssen eigenen Wohnzwecken dienen.
Toleranzfrist von 1 Jahr: Diese bezieht sich beim 1.Tatbestand sowohl auf die Zeit bis zum tatsĂ€chlichen Einzug als auch auf die Zeit vor der VerĂ€uĂerung. Es ist nach Ansicht der Finanzverwaltung nicht befreiungsschĂ€dlich, wenn der VerĂ€uĂerer erst bis zu einem Jahr ab der Anschaffung den Hauptwohnsitz begrĂŒndet oder bereits bis zu einem Jahr vor der VerĂ€uĂerung auszieht, soweit die 2-Jahresfrist erfĂŒllt wird.
Beim 2. Tatbestand ist es nicht befreiungsschĂ€dlich, wenn der VerkĂ€ufer bis zu einem Jahr nach der VerĂ€uĂerung den Hauptwohnsitz noch beibehĂ€lt. Da der Hauptwohnsitz beim 2.Tatbestand nicht unmittelbar vor der VerĂ€uĂerung gegeben sein muss, besteht die Befreiung auch dann, wenn der Steuerpflichtige seinen Hauptwohnsitz bereits vor der VerĂ€uĂerung aufgegeben hat.
Die Voraussetzungen fĂŒr die Hauptwohnsitzbefreiung mĂŒssen vom VerĂ€uĂerer selbst erfĂŒllt worden sein. Beim 2.Tatbestand zĂ€hlen dazu aber auch Zeiten, in denen der VerĂ€uĂerer, wenn er das GrundstĂŒck unentgeltlich erworben hat, noch nicht EigentĂŒmer gewesen ist. Wird daher z.B. ein geerbtes oder geschenktes Einfamilienhaus verkauft, kommt es darauf an, ob der VerkĂ€ufer (z.B. auch als bloĂer Mitbewohner des unentgeltlich Ăbertragenden) dort 5 Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz gehabt hat.
Herstellerbefreiung
Hinweis:
FĂŒr VerĂ€uĂerungen ab 2013 steht die Herstellerbefreiung nur mehr dem Hersteller selbst zu. Wurde ein selbst hergestelltes GebĂ€ude unentgeltlich ĂŒbertragen (z.B. durch Schenkung), kann der Erwerber diese BegĂŒnstigung nicht beanspruchen. Wurde das GebĂ€ude innerhalb der 10-Jahresfrist zur Erzielung von EinkĂŒnften genutzt (z.B. Vermietung) steht die Herstellerbefreiung ebenfalls nicht mehr zu.
Erhebung der Immobilienertragssteuer
Die besondere Vorauszahlung entfaltet, anders als die durch den Parteienvertreter entrichtete Immo-ESt, keine Abgeltungswirkung. Sie wird bei der verpflichtenden Einkommensteuerveranlagung auf die auf das GrundstĂŒcksgeschĂ€ft entfallende Einkommensteuer angerechnet. UnabhĂ€ngig davon, ob eine Selbstberechnung und Entrichtung der Immobilienertragssteuer durch den Parteienvertreter erfolgt oder nicht, muss der Parteienvertreter jedenfalls die Daten aus dem GrundstĂŒcksgeschĂ€ft dem Finanzamt melden.
Unentgeltliche GrundstĂŒcksĂŒbertragungen
Diese Information ersetzt kein GesprÀch beim Steuerberater oder Vertragserrichter.
Mehrheitlich ĂŒbernommen aus: https://www.wko.at/service/steuern/Die-Besteuerung-von-privaten-Immobilienverkaeufen.html