Alles rund um die Immobilienertragssteuer

Seit 1. April 2012 unterliegen Gewinne aus der VerĂ€ußerung privater Immobilien immer der sogenannten Immobilienertragssteuer (= Immo-ESt). Die Besteuerung erfolgt nicht ĂŒber den regulĂ€ren Einkommensteuertarif, sondern mit einem Sondersteuersatz. Dieser betrĂ€gt 30% (bis 31.12.2015 noch 25%).

FĂŒr Zwecke der Immo-ESt sind unter dem Begriff „GrundstĂŒck“ Grund und Boden samt GebĂ€ude, Eigentumswohnungen und grundstĂŒcksgleiche Rechte wie z.B. Baurechte zu verstehen.

AnlĂ€sslich der EinfĂŒhrung der Immo-ESt wurden Übergangsregelungen fĂŒr Liegenschaften vorgesehen, fĂŒr die die Spekulationsfrist in diesem Zeitpunkt bereits abgelaufen war und deren Verkauf daher steuerfrei gewesen wĂ€re. Bestimmte Steuerbefreiungen, wie z.B. die Hauptwohnsitzbefreiung und Herstellerbefreiung sind auch fĂŒr die Immo-ESt vorgesehen.

Ermittlung des VerĂ€ußerungsgewinns

Der VerĂ€ußerungsgewinn, der dem 30%igen Sondersteuersatz zu unterwerfen ist, ergibt sich als Differenz zwischen VerĂ€ußerungserlös und Anschaffungskosten. Als VerĂ€ußerungserlös ist der vereinnahmte Kaufpreis anzusetzen. Bei der Ermittlung der Anschaffungskosten ist zu unterscheiden zwischen:

1. „NeugrundstĂŒcken“

(Abzug der – gegebenenfalls adaptierten – tatsĂ€chlichen Anschaffungskosten)

2. „AltgrundstĂŒcken“

(Abzug eines pauschalen Wertes fĂŒr die Anschaffungskosten wahlweise zulĂ€ssig)

FĂŒr die Einordnung Alt- NeugrundstĂŒck kommt es darauf an, ob das verĂ€ußerte GrundstĂŒck am 31. MĂ€rz 2012 steuerverfangen war (das heißt, der 10jĂ€hrige Spekulationszeitraum gemĂ€ĂŸ Rechtslage vor der Neuregelung am 31.MĂ€rz 2012 war noch nicht abgelaufen) oder nicht.

ad a) „NeugrundstĂŒcke“ – immer „Regel-EinkĂŒnfteermittlung“ 

Damit sind GrundstĂŒcke gemeint, die nach dem 31. MĂ€rz 2002 angeschafft worden sind (daher steuerverfangen am 31. MĂ€rz 2012, da noch keine 10 Jahre) oder erst nach dem Inkrafttreten der Neuregelung am 1.4.2012 angeschafft wurden.

Eine Adaptierung der Anschaffungskosten durch den Ansatz von Herstellungsaufwand (z.B. Kosten fĂŒr Anbau, Zubau, Aufstockung) und Instandsetzungsaufwand (z.B. Kosten fĂŒr den Austausch wesentlicher GebĂ€udeteile) ist zulĂ€ssig. Derartige Aufwendungen vermindern daher den VerĂ€ußerungsgewinn ĂŒber den Weg der erhöhten Anschaffungskosten. Instandhaltungsaufwendungen wie laufende Reparaturen (zB Kosten fĂŒr Ausmalen, Boden abschleifen usw.) können nicht abgezogen werden.

Der sich ergebende VerĂ€ußerungsgewinn ist noch um die Kosten fĂŒr die Mitteilung an das Finanzamt und fĂŒr die Selbstberechnung der Einkommensteuer fĂŒr private ImmobilienverkĂ€ufe zu kĂŒrzen und dann mit dem Steuersatz von 30% (25% bis Ende 2015) zu versteuern. Der Abzug weiterer Werbungskosten (z.B. Kosten fĂŒr Inserate, Gutachten, MaklergebĂŒhren) ist nicht zulĂ€ssig (der so genannte Inflationsabschlag der bei der Ermittlung der EinkĂŒnfte u.U. zusĂ€tzlich geltend gemacht werden konnte wurde per Ende 2015 abgeschafft).

Hauptwohnsitzbefreiung

VerĂ€ußerungen von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden bis 1000mÂČ, fallen nicht unter die Steuerpflicht, wenn sie dem VerkĂ€ufer durchgehend

‱ ab der Anschaffung oder Herstellung (hier gilt der Zeitpunkt der Fertigstellung) und fĂŒr mindestens 2 Jahre (1.Tatbestand) oder

‱ fĂŒr mindestens 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor der VerĂ€ußerung (2.Tatbestand)

als Hauptwohnsitz gedient haben und jeweils der Hauptwohnsitz aufgegeben wurde. Beim verĂ€ußerten GebĂ€ude muss es sich um ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung handeln. Ein Eigenheim ist ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, eine Eigentumswohnung eine Wohnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes. Zumindest 2/3 der GesamtnutzflĂ€che mĂŒssen eigenen Wohnzwecken dienen.

Toleranzfrist von 1 Jahr: Diese bezieht sich beim 1.Tatbestand sowohl auf die Zeit bis zum tatsĂ€chlichen Einzug als auch auf die Zeit vor der VerĂ€ußerung. Es ist nach Ansicht der Finanzverwaltung nicht befreiungsschĂ€dlich, wenn der VerĂ€ußerer erst bis zu einem Jahr ab der Anschaffung den Hauptwohnsitz begrĂŒndet oder bereits bis zu einem Jahr vor der VerĂ€ußerung auszieht, soweit die 2-Jahresfrist erfĂŒllt wird.

Beim 2. Tatbestand ist es nicht befreiungsschĂ€dlich, wenn der VerkĂ€ufer bis zu einem Jahr nach der VerĂ€ußerung den Hauptwohnsitz noch beibehĂ€lt. Da der Hauptwohnsitz beim 2.Tatbestand nicht unmittelbar vor der VerĂ€ußerung gegeben sein muss, besteht die Befreiung auch dann, wenn der Steuerpflichtige seinen Hauptwohnsitz bereits vor der VerĂ€ußerung aufgegeben hat.

Die Voraussetzungen fĂŒr die Hauptwohnsitzbefreiung mĂŒssen vom VerĂ€ußerer selbst erfĂŒllt worden sein. Beim 2.Tatbestand zĂ€hlen dazu aber auch Zeiten, in denen der VerĂ€ußerer, wenn er das GrundstĂŒck unentgeltlich erworben hat, noch nicht EigentĂŒmer gewesen ist. Wird daher z.B. ein geerbtes oder geschenktes Einfamilienhaus verkauft, kommt es darauf an, ob der VerkĂ€ufer (z.B. auch als bloßer Mitbewohner des unentgeltlich Übertragenden) dort 5 Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz gehabt hat.

Herstellerbefreiung

Steuerfrei ist auch der Gewinn aus der VerĂ€ußerung eines selbst hergestellten GebĂ€udes. Ein GebĂ€ude gilt als selbst hergestellt, wenn der Steuerpflichtige das (finanzielle) Baurisiko bei der Errichtung des GebĂ€udes getragen hat. Das wird (auch) dann angenommen, wenn das GebĂ€ude durch einen beauftragten Unternehmer errichtet worden ist, der EigentĂŒmer aber das Risiko allfĂ€lliger KostenĂŒberschreitungen zu tragen hatte. Treffen sowohl die Hauptwohnsitzbefreiung als auch die Herstellerbefreiung zu, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang. Dies ist deswegen gĂŒnstiger, weil bei der Herstellerbefreiung nur das GebĂ€ude steuerfrei bleibt, bei der Hauptwohnsitzbefreiung aber auch der zugehörige Grund und Boden bis 1000 mÂČ, begĂŒnstigt ist.
 

Hinweis:
FĂŒr VerĂ€ußerungen ab 2013 steht die Herstellerbefreiung nur mehr dem Hersteller selbst zu. Wurde ein selbst hergestelltes GebĂ€ude unentgeltlich ĂŒbertragen (z.B. durch Schenkung), kann der Erwerber diese BegĂŒnstigung nicht beanspruchen. Wurde das GebĂ€ude innerhalb der 10-Jahresfrist zur Erzielung von EinkĂŒnften genutzt (z.B. Vermietung) steht die Herstellerbefreiung ebenfalls nicht mehr zu.

Erhebung der Immobilienertragssteuer

Die Einhebung und Abfuhr der Immobilienertragssteuer erfolgt zwingend durch die Parteienvertreter (Notare oder RechtsanwĂ€lte), wenn diese auch die Grunderwerbsteuer des Erwerbers selbst berechnen. Die Immo-ESt ist vom Parteienvertreter nach den Angaben des VerĂ€ußerers zu berechnen und abzufĂŒhren. Sie entfaltet – wie die Kapitalertragsteuer – Endbesteuerungswirkung (Abgeltungswirkung). Das heißt, es besteht keine Verpflichtung, diese EinkĂŒnfte in die EinkommensteuererklĂ€rung aufzunehmen. Wird die Steuer nicht durch den Parteienvertreter entrichtet, ist der VerkĂ€ufer selber verpflichtet eine besondere Vorauszahlung in Höhe von 30% (25% bis Ende 2015) der jeweiligen Bemessungsgrundlage an das Finanzamt zu entrichten. Diese wird am 15. des auf den Zufluss des VerĂ€ußerungserlöses zweitfolgenden Monats fĂ€llig. Das gilt ab 2015 auch fĂŒr nachtrĂ€gliche Steuern im Falle einer in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der VerĂ€ußerung stehenden Umwidmung, wenn diese innerhalb von 5 Jahren nach der VerĂ€ußerung erfolgt, sowie auch fĂŒr eine Kaufpreiserhöhung auf Grund einer spĂ€teren Umwidmung (Besserungsvereinbarung).

Die besondere Vorauszahlung entfaltet, anders als die durch den Parteienvertreter entrichtete Immo-ESt, keine Abgeltungswirkung. Sie wird bei der verpflichtenden Einkommensteuerveranlagung auf die auf das GrundstĂŒcksgeschĂ€ft entfallende Einkommensteuer angerechnet. UnabhĂ€ngig davon, ob eine Selbstberechnung und Entrichtung der Immobilienertragssteuer durch den Parteienvertreter erfolgt oder nicht, muss der Parteienvertreter jedenfalls die Daten aus dem GrundstĂŒcksgeschĂ€ft dem Finanzamt melden.

Unentgeltliche GrundstĂŒcksĂŒbertragungen

Unentgeltliche Übertragungen von GrundstĂŒcken, zum Beispiel durch Erbschaft oder Schenkung, lösen grundsĂ€tzlich keine Immobilienertragssteuer aus. Bei spĂ€teren VerkĂ€ufen durch den Übernehmer sind fĂŒr die Berechnung der Steuer sowohl der Anschaffungszeitpunkt als auch die Anschaffungskosten des RechtsvorgĂ€ngers maßgeblich. Es sind daher sĂ€mtliche Belege im Zusammenhang mit GrundstĂŒcken aufzubewahren – und das auch ĂŒber Generationen!
Stand: 01.04.2020
Diese Information ersetzt kein GesprÀch beim Steuerberater oder Vertragserrichter.